Загородная недвижимость: как выбрать земельный участок под строительство cобственного дома?

On Июн 14, 2019

Как найти лучшее место для жизни за городом? Эксперты компании «ЗемДевелопмент» определили для нас основные критерии выбора.

Утро, ароматный кофе, выходной солнечный день. Это именно тот момент, когда большинство горожан, наблюдая из окна многоквартирного дома за городской суетой, невольно задумываются о том, как могло бы пройти это утро в тихом месте на природе. Там, где свободно и глубоко дышится, где можно расправить плечи и сбросить тяжесть нависших стен, где приятно остаться наедине со своими мыслями и можно бесконечно смотреть из окна на зеленый пейзаж до самого горизонта. В такие моменты обычно вырисовывается картина семейного дома на просторном участке земли, в окружении леса, недалеко от водоема с кристально чистой водой.

Это первый шаг, который запускает процесс поиска комфортной среды обитания за городом, а потом и приобретения загородной недвижимости. Кто-то делает реальные шаги навстречу мечте раньше, кто-то позже, но всегда на этом пути стоит опираться на критерии, которые помогут вам найти именно то, что ищете.

Рынок загородной недвижимости (конкретнее, земли под строительство дома) никогда не стоит на месте: меняются законодательство и коммерческие условия, но на протяжении лет он отражает четкую тенденцию: безусловный спрос, который стабильно растет на 1−2% в год.

Из чего складывается цена на земельный участок?

Главным критерием является удаленность от мегаполисов, самые востребованные земельные участки находятся в радиусе 10−30 км от больших населенных пунктов. Исходя из этого параметра составляется оценочная стоимость земли на первичном рынке, которая на сегодняшний день искусственно удерживается на высоком уровне, большими игроками: девелоперами и землевладельцами. У них в свою очередь завышенные ожидания и собственное представление о стоимости активов.

Рынок недвижимости устроен таким образом, что каждое последующее звено в цепочке между землевладельцем и покупателем, увеличивает начальную стоимость актива.

Агентства недвижимости, риэлторы, брокеры и свободные агенты, выступают в качестве посредников в последующих сделках, что в итоге приводит к увеличению стоимости недвижимости. Покупатель, который приобретает недвижимость не напрямую у собственника, в 90% случаев покрывает и коммерческий интерес посредников. Лишь в 10% случаев агенты получают свои комиссионные с собственника недвижимости, такую систему поощрения применяют на западе.

На первичном рынке недвижимости, собственник отталкивается от кадастровой стоимости объекта, которая закреплена в службе государственного реестра. Данная система оценки введена с одной целью: увеличить налоговую нагрузку на землевладельцев, фактического обоснования она не имеет. Большинство собственников, имея в своих активах земельные наделы 5,10 и более гектар, пытаются продать их инвестору или девелоперу под дальнейшее создание коттеджного поселка. Но каждый землевладелец должен быть готов к тому, что реальная цена за его участок может быть на 20%-30%, а то и 40% ниже ожидаемой, в связи с тем что коммерческий интерес инвестора основан на полезной площади, а не на общей площади все лота.

Девелопер руководствуется только фактическими аспектами каждого земельного участка, действительными на сегодняшний день, в прагматичной оценке активов нет места абстрактным ожиданиям или прогнозам дальнейшей выгоды, только реальные цифры и данные.

Для подготовки земли под коттеджный поселок, объем инвестируемых средств варьирует от 30% до 100% изначальной стоимости лота, что существенно увеличивает срок окупаемости вложений. По этой причине на вторичном рынке недвижимости динамика появления коттеджных поселков существенно замедлилась. Крупные девелоперы, которые имеют в своих активах большие лоты земельных участков, пытаются избавиться от них, чтобы обеспечить свои текущие проекты финансированием. Некоторые находят выход из ситуации, вступая с землевладельцем в партнерские отношения. Они инвестирует собственные средства в подготовку участка под будущий проект коттеджного поселка. Проводят самые необходимые работы: строительство дорог (их стоимость может достигать 1/3 от цены участка), подготовку зон общего пользования и доступа к коммуникациям, ограждение периметра участка. Данные меры позволяют выводить продукт на вторичный рынок с наименьшими затратами и увеличивают стоимость земли от 3 до 5 раз в среднем.

В счет инвестируемых средств, девелопер получает объем полезной площади, равной инвестируемым средствам. В итоге землевладелец может рассчитывать на ожидаемую прибыль от продажи участков будущим жителям коттеджного поселка. Срок реализации таких проектов до 6 месяцев, 70% участков в готовом коттеджном поселке продаются в течении 1−2 лет.

Такой вид партнерства позволяют землевладельцам получать прибыль с активов в кратчайшие сроки, ведь многие из них годами не могут продать свою собственность, а некоторые участки стоят на продаже более десяти лет.

Как правильно выбирать земельный участок?

Для начала стоит определить цель приобретения загородной недвижимости: постоянное проживание или сезонное. Это основа, которой вы будете придерживаться в своих поисках.

Самые основные критерии выбора:

Удаленность от города.
Качество дороги, доступность в любое время года.
Наличие коммуникаций: электричество, вода, газ, водоотведение.

Не менее важные:

Окружающая среда: лес, водоем, качество воздуха, данные о грунте.
Трафик на основных магистралях по нужным вам направлениям.
Отсутствие производств или свалок.
Доступ к необходимой вам инфраструктуре: медицинским и образовательным учреждениям, продуктовым магазинам и торговым площадкам, развлекательным центрам.
Степень застройки коттеджного поселка, наличие строительного подряда, безопасность района и благоустройство зон общего пользования.

Правильно выбранный земельный участок станет залогом комфортного проживания в будущем загородном доме. Поэтому всегда стоит руководствоваться логикой и не пренебрегать интуицией.

Непременно убедитесь в отсутствии обременений на выбранном участке, познакомьтесь с будущими соседями, именно от них можно узнать информацию из первых уст и услышать непредвзятое мнение о месте, которое вам понравилось.

Благодарим компанию «ЗемДевелопмент» за помощь в подготовке материала